作者：川扇假，來源：懂懂筆記

因?yàn)橐咔楸槐锆偭说娜藗?，在小長假期間開始擁擠在景區(qū)或者去景區(qū)的路上，總要把這幾個(gè)月的壓抑盡力釋放一下。旅游業(yè)也在五一期間迎來了今年第一個(gè)真正的“旺季”，許多酒店和民宿也終于得以貼出了“客滿”的告示牌。

在五一放假前的 4 月 29 日，成都市宣布公共衛(wèi)生應(yīng)急響應(yīng)級別由一級降至二級，根據(jù)相關(guān)民宿短租平臺的數(shù)據(jù)顯示，第二天成都用戶關(guān)于民宿的預(yù)訂量同比暴漲 500%，近省出游成為疫情緩解后回暖最快的市場。

苦熬了三個(gè)月的民宿行業(yè)，熬出頭了嗎？ 

民宿洗牌玩家退圈

“難，真的很難?！?/p>

番茄民宿的老板唐姐告訴懂懂筆記，五一小長假住宿火爆的背后，是民宿用旺季平價(jià)甚至降價(jià)流血換來的。而假期結(jié)束后，預(yù)訂量迅速回落，苦日子并沒有過去。

「到城郊風(fēng)景優(yōu)美的地方租幾間房子，裝修成自己喜歡的風(fēng)格，做一個(gè)民宿老板，跟不同人打交道，總有能聊得來的朋友，這種詩和遠(yuǎn)方的意境，太吸引人了?！褂洸磺迨窃谀目吹搅诉@樣的文字，唐姐就這樣被打動了。但一入民宿業(yè)，她便發(fā)現(xiàn)眼前的茍且讓她比上班還要辛苦。

民宿業(yè)有兩種玩法，一種是走平民路線，就是公寓住宅改造的簡裝民宿，基本不動硬裝，只做軟裝。這種民宿可以比較節(jié)省前期投入，但賣不上價(jià)格，只能打價(jià)格戰(zhàn)。

另一種是走個(gè)性化（中高端）路線，用獨(dú)特的裝修風(fēng)格展示民宿的魅力，甚至民宿自身就是一處風(fēng)景，讓民宿自身的品質(zhì)有了質(zhì)的飛躍，這也成為當(dāng)下民宿的主流。

唐姐的老公是一位小有名氣的設(shè)計(jì)師，他們的所有房源都是先生負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)和安排裝修，她主理內(nèi)務(wù)，房價(jià)要比周邊房源高出至少 20%。

“因?yàn)闀O(shè)計(jì)懂裝修，我們前期投入要比其它做民宿的低一些，我們主要做重慶的城市游，主打兩室或者一室的居家風(fēng)格，花費(fèi)也沒有景區(qū)的別墅民宿那么高，當(dāng)時(shí)預(yù)計(jì)一個(gè)房源大約 8 個(gè)月就能收回前期裝修投入?！?/p>

唐姐告訴懂懂筆記，這個(gè)時(shí)間只是疫情前的考量，經(jīng)此一疫，她已經(jīng)很難估算回本時(shí)間了。

除了前期裝修，民宿的日常運(yùn)營工作也把她搞得焦頭爛額，因?yàn)槊總€(gè)民宿都不是標(biāo)準(zhǔn)化陳設(shè)，有很多細(xì)節(jié)與清理工作，所有她沒有請第三方保潔公司，而是雇了專人進(jìn)行打掃，每天還要自己親自動手。

累了，就在朋友圈發(fā)發(fā)牢騷

民宿的成本包括房租、人員工資、水電煤氣、客房物品消耗、渠道傭金等，還有各種零碎的物品維修甚至門墻補(bǔ)漆。唐姐笑稱自己做民宿前，下班回家癱，做民宿后，成為了全能的機(jī)器管家。

然而并不是大多數(shù)人像她那樣具有隨性溫和的性格，還有一個(gè)懂設(shè)計(jì)裝修的老公?；蚩粗忻袼扌袠I(yè)的所謂高收益，或是民宿情懷難以自禁，大批民宿老板近兩年殺入這個(gè)并不成熟的市場，結(jié)果在疫情中，或是資金鏈發(fā)生問題，或是產(chǎn)生了畏懼心理，民宿業(yè)退圈的情況層出不窮。

懂懂筆記發(fā)現(xiàn)，目前國內(nèi)尚未出現(xiàn)一個(gè)專業(yè)的民宿轉(zhuǎn)讓平臺，并且房產(chǎn)中介也沒有進(jìn)入這部分市場，大量民宿轉(zhuǎn)讓通過民宿老板間的信息渠道完成，消息面閉塞且地域化嚴(yán)重。

好幾位民宿老板告訴懂懂筆記，民宿作為重資產(chǎn)重運(yùn)營的項(xiàng)目，需要較高的資金和運(yùn)營能力，做不下去交學(xué)費(fèi)的人很多，而疫情加速了這種行業(yè)洗牌。只是疫情阻攔下，很多民宿老板連“退圈”都找不到下家接盤。

“民宿經(jīng)歷高速擴(kuò)張后，接下來將面臨漫長的深耕期，”木鳥民宿 CEO 黃越告訴懂懂筆記，“疫情后不能說民宿行業(yè)遇冷了，而是洗牌換代的頻率加快了。民宿是一門生意，要全心全意的去經(jīng)營，很多低品質(zhì)房源，或者玩票與借熱潮投資的人會逐步退出。”

的確，多年前從莫干山興起的民宿風(fēng)潮，正在逐漸顯露真實(shí)的景象，近幾年行業(yè)的不溫不火，在突然遭遇“黑天鵝”后，正在勸退大量失望的民宿主。

四折轉(zhuǎn)讓的民宿誰敢接？

2019 年底，懂懂筆記的一位朋友因?yàn)橄雸A一個(gè)民宿夢，接洽了一位正在轉(zhuǎn)讓高檔民宿的民宿主。

這是一套位于成都近郊某成熟景區(qū)附近社區(qū)的二層疊拼別墅。這位民宿主僅房屋裝修和花園布置就投入了近 500 萬元，整套房在共享民宿平臺的日租報(bào)價(jià)就要 2000 元。但是因?yàn)橘Y金需要，他想在去年 12 月底以 300 萬元轉(zhuǎn)手。

緊接著疫情來臨，民宿轉(zhuǎn)讓的事情就此擱置了。五一期間，民宿老板又將轉(zhuǎn)讓價(jià)格降低到 200 萬元，這個(gè)還有八年租約的高品質(zhì)民宿，讓懂懂筆記和這位朋友都頗為動心。

然而做民宿已經(jīng)六年的檸檬小樹民宿老板云姐，在交流中直接兜頭潑了一盆冷水。

眾籌平臺上的民宿價(jià)格

“再好的民宿，你拿來也要重新修繕，這套房子的各種物料準(zhǔn)備和成本，沒有 30 萬下不來，每年房子的運(yùn)營成本少說要兩萬元，一天 2000 元的房租，就算一個(gè)月能夠租 25 天，一年也才 60 萬，你要近四年才能回本。實(shí)際上你根本租不滿那么多天數(shù)，恐怕你收回成本的時(shí)候，也是租期結(jié)束的時(shí)候了。”

云姐表示，如果喜歡投資民宿，不如拿這筆錢的大頭去做理財(cái)投資，拿小頭眾籌一個(gè)民宿，每年去玩一兩次過過癮就行了。“普通玩家最好不要碰民宿，回本周期是 4~5 年的上百萬投資，這個(gè)量級的資產(chǎn)投入，其實(shí)可以有許多其他選擇。”

不管是城市民宿還是景區(qū)民宿，前期的裝修與布置極為重要，也是民宿能否有賣點(diǎn)的重要因素，沒有獨(dú)特的裝修與內(nèi)飾風(fēng)格，民宿的價(jià)值便難以體現(xiàn)。

然而民宿前期裝修投資，少則幾十萬，多則上百萬，讓一些民宿投資者有了“偷工減料”的心思，在運(yùn)營上的節(jié)省更讓民宿的品質(zhì)大大降低，往往難以挨過市場的篩選。

同一地區(qū)同房型民宿之間租金差異極大

“不算前兩個(gè)月停業(yè)，整個(gè)4月份，平均入住率也就 30% 左右，和去年同期比，下降了一大半，入住率得有 50% 以上我才能盈利，但不開能怎么辦，轉(zhuǎn)讓出去我賠得更多?！痹诔啥济茉乒疟彼?zhèn)景區(qū)，琪琪打造的民宿已經(jīng)開業(yè)三年了，談起民宿生意，她顯得有點(diǎn)兒焦躁。

“這個(gè)雙臥疊院別墅簽了十五年的租約，房東當(dāng)時(shí)有硬裝不是毛坯房，我們花在裝修與家具上的錢也有六十多萬了，疫情前那會兒，每天的租金在千元左右。”現(xiàn)如今，琪琪家放出的民宿房價(jià)只有 600 元，五一也不敢漲價(jià)。

琪琪告訴懂懂筆記，這個(gè)別墅區(qū)有超過一多半的房源都被用來做民宿了，但因?yàn)橐咔橛绊?，很多民宿老板對未來的行情不看好，開始紛紛低價(jià)轉(zhuǎn)讓。

“我們這里熬不住的有兩類人，一個(gè)是前期在銀行貸款或者借錢做民宿，現(xiàn)在資金鏈出問題了開始轉(zhuǎn)手；還有一類就是看民宿賺錢，又不舍得投入，最后把民宿砸自己手里的人。”

琪琪介紹，他們民宿圈子更愿意接手前一種民宿，一個(gè)是價(jià)格夠?qū)嵒荩硪粋€(gè)就是對方的民宿品質(zhì)有保障，簡單改造就可以再使用。

聽說懂懂筆記和朋友差點(diǎn)入手一個(gè)四折民宿的坑，琪琪笑稱這樣的坑未來還會有很多。

房源品質(zhì)和裝修被賣家高估、房屋質(zhì)量有問題、租賃合同有問題...低價(jià)轉(zhuǎn)讓的民宿，有時(shí)候并不是撿漏，而是帶回一個(gè)麻煩。

但是接盤的人又在哪里？

預(yù)售未來“流血”回籠資金

五一假期結(jié)束后，木鳥民宿發(fā)布了周邊游數(shù)據(jù)報(bào)告，五一訂單恢復(fù)至去年5成，周邊游數(shù)據(jù)環(huán)比增長超4倍，用戶出游散心以周邊游為主，省內(nèi)市內(nèi)游率先回暖。報(bào)告顯示，低價(jià)囤房要早準(zhǔn)備，民宿市場回暖趨勢明顯，低價(jià)房并不等人。

五一假期的出游大多本著安全、謹(jǐn)慎的態(tài)度，周邊游成為主旋律，用戶也更傾向于在省內(nèi)走走看看、旅游散心。懂懂筆記認(rèn)為，這種以大城市為中心的近郊輕旅游狀態(tài)，甚至將貫穿全年。

從報(bào)告公布的訂單數(shù)據(jù)來看，位列周邊游活躍度排行榜前列的是浙江、四川、重慶、上海等省市，這些地區(qū)人口稠密，周邊景點(diǎn)豐富，不用遠(yuǎn)行的出游度假優(yōu)勢，帶動這些地區(qū)用戶出游活躍度提升。

而云南、海南、湖南等主要依靠外來游客的省份，市場活躍度相對較低，有了疫情期間退訂單的前車之鑒，很多用戶對于長途旅游和民宿也傾向于隨行隨訂。

對于民宿經(jīng)營者來說，市場呈現(xiàn)的轉(zhuǎn)暖雖然有所感受，但后期的負(fù)面影響依然在延續(xù)。

一位大理雙廊的民宿老板告訴懂懂筆記，他已經(jīng)不考慮回收成本的周期，能夠保證日常房租覆蓋經(jīng)營成本就滿足了。民宿不像酒店，可以通過規(guī)?；瘜?shí)現(xiàn)成本分?jǐn)?，民宿老板的抗風(fēng)險(xiǎn)能力極弱，一旦民宿的客流減少，就將面臨成本回收期延長和虧本。

根據(jù)小豬短租研究數(shù)據(jù)顯示，以海南的民宿市場樣本為例，有70%的民宿老板因?yàn)橐咔橹苯訐p失超過了10萬，其中大部分人表示民宿經(jīng)營最大的困難是房屋租金。

對于資金困難的民宿老板來說，要么轉(zhuǎn)讓民宿止損，緩解經(jīng)營成本壓力，要么通過短租轉(zhuǎn)長租，用更低的價(jià)格回流部分資金。

懂懂筆記在閑魚上看到，目前不少民宿都掛出了長、短租結(jié)合的房屋出租信息。與周邊房源做對比，民宿房租價(jià)格并不高，但其裝修與使用舒適度顯然要比出租房，要好上 N 個(gè)檔次，而且房東還承諾，不收取任何中介費(fèi)。

城市民宿此時(shí)或許比景區(qū)民宿有了更大的騰挪空間。因?yàn)楣ぷ髯儎有枰伦夥咳巳海托枰纳谱庾l件的在住人群，會選擇當(dāng)下城市民宿的最低出租價(jià)格和 1-6 個(gè)月的長租期，享受到更好的房屋居住環(huán)境。

至于景區(qū)民宿，顯然沒有這樣的長租用戶基礎(chǔ)，只能用更低的價(jià)格預(yù)售房源。懂懂筆記在不少民宿平臺上看到，過去只能提前預(yù)定一個(gè)月的房源，現(xiàn)如今已經(jīng)可以提前預(yù)定到十月，其價(jià)格不僅是疫情前的最低價(jià)，而且大多數(shù)沒有在周末和節(jié)假日漲價(jià)。

以低價(jià)提前囤房，為疫情結(jié)束出游做好準(zhǔn)備，是用戶高性價(jià)比的出游選擇，也是民宿老板在當(dāng)前情況下，最無奈的市場妥協(xié)。

民宿主云姐是租下農(nóng)民的宅基地后自己出錢蓋的民宿，所以她表示不會回頭，目前也已經(jīng)習(xí)慣了做民宿的生活。雖然每天要為各種水、電、維修、房主等瑣事操心，但已經(jīng)活成了自己心中的詩與遠(yuǎn)方。

遠(yuǎn)方不僅有詩，也有茍且

“如果你是自有資金投資民宿，你付出的頂多是自己的運(yùn)營成本和更長回本周期，如果是銀行貸款或者其它渠道融資做民宿，奉勸你盡早做好別的打算，不要讓自己的資金鏈發(fā)生斷裂。”

結(jié)束語

共享民宿 2012 年在國內(nèi)興起，2015 年是共享民宿平臺投融資案例最多的一年，2018 年民宿規(guī)模爆發(fā)速度達(dá)到高潮。隨著房源數(shù)量的成倍增長，用戶的旅游住宿習(xí)慣也從酒店轉(zhuǎn)向特色精品民宿。

一年回本，月入數(shù)萬，享受自由自在的生活，吸引了無數(shù)城市人放棄工作投身民宿行業(yè)。

但前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《民宿市場發(fā)展報(bào)告》顯示，民宿的主力消費(fèi)價(jià)格在 150-250 元之間，占比超過 35%，其次為 250-450 元之間，占比為 30%。那些一天價(jià)格數(shù)千的高品質(zhì)別墅民宿，依然是用戶消費(fèi)中的極少數(shù)。

這次疫情，不僅為共享民宿行業(yè)降溫，也對過熱的民宿投資噴了更多冷水，完全不顧成本、初期花巨資投入?yún)s毫無特色的民宿，陸陸續(xù)續(xù)開始倒閉。

“ 2015 年以前，民宿回本周期非常短，有的投資幾百萬，一年半就能回本。如今做民宿能在五年內(nèi)回本那絕對是一件美事。說到底，民宿是嫁接在旅游上的產(chǎn)物，行業(yè)下行，自身沒有特色，沒有賣點(diǎn)，是干不長的?！痹平銍@息道。

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